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不動産の土地の評価について

不動産について税金を計算する基となる代表的な土地の評価として、固定資産税評価額と路線価額があります。

実際に売買される価格を時価または実勢価格といい、また実際に売買がなされる際の取引の目安とされる地価公示価格、基準地価を含めると、5つの地価があります。

それぞれの言葉の意味については以下の通りです。

・実勢価格実際に売買される価格をいい、その取引金額のことを指す。

・地価公示価格一般の土地の取引価格に対する指標等として、毎年1月1日時点の価格がその年の3月に国土交通省より発表される。

平成26年地価公示では、23,380地点で実施されていて、公共事業用地の取得価格算定の規準にもなっている。

・基準地価一般の土地の取引価格に対する指標等として、都道府県知事が基準値について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、毎年7月1日時点の価格がその年の9月に都道府県より発表される。

公示地価を補完する形をとっていて、実勢価格を100%とした場合、基準地価は70~80%と言われている。

・路線価額評価される土地に接する道路につけられた価格。

これをもとに相続税や贈与税計算の前提となる土地の評価を求める。

路線価額が定められていない地域では固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて評価額とする。

路線価額は公示価額の80%の水準になるように調整されている。

・固定資産税評価額固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産所得税、登録免許税の計算のもととなる評価額。

評価の仕方は、自治大臣が定める固定資産税評価基準に沿って個別物件を調査し、市町村長が決定する。

土地については過去の売買事例を中心に計算し、建物は現在建っているものと同じものを新たに作り直すものと想定し、土地建物ともに現状との格差を勘案してはじき出す。

新築や地目の地目の変更、分筆があった時以外は3年に一度改定することになっている。

地価上昇などで評価額と実勢地価のかい離が問題視されている。

平成6年度評価額以降、公示地価の70%水準になるように調整されている。不動産や賃貸の仲介業についてにも色々と不動産関連の情報が紹介されていますので参考に。

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